“最近咨詢存量房貸利率調(diào)整業(yè)務(wù)的客戶非常多，這段時(shí)間不分節(jié)假日，不分上下班，每天都在盡可能為客戶解答疑問(wèn)，幾乎忙成‘24小時(shí)客服’。”興業(yè)銀行北京分行個(gè)貸客戶經(jīng)理小安告訴中國(guó)證券報(bào)記者。目前，多家銀行正在加班加點(diǎn)做好存量房貸利率調(diào)整各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

　　10月17日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上預(yù)計(jì)，大部分存量房貸利率將在10月25日批量調(diào)整完成，10月26日借款人可通過(guò)貸款銀行指定渠道查看調(diào)整結(jié)果。記者注意到，多家銀行手機(jī)App已上線存量房貸業(yè)務(wù)專屬模塊，有些銀行已可查詢擬調(diào)整后的利率信息。同時(shí)，多家銀行向借款人發(fā)送了利率調(diào)整短信通知。

　　銀行加班加點(diǎn)做準(zhǔn)備

　　陶玲在上述新聞發(fā)布會(huì)上表示，絕大部分借款人不需要到銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理房貸利率調(diào)整手續(xù)，房貸為浮動(dòng)利率的借款人不需要提出申請(qǐng)，銀行系統(tǒng)會(huì)批量調(diào)整；房貸為固定利率的借款人可通過(guò)銀行手機(jī)App、網(wǎng)上銀行等渠道辦理。

　　目前，多家銀行正在加班加點(diǎn)修改合同、系統(tǒng)，做好存量房貸批量調(diào)整的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

　　某股份行總行個(gè)貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者：“這段時(shí)間很忙，主要是加快處理合同文本變更、進(jìn)行系統(tǒng)改造，涉及技術(shù)、法務(wù)、計(jì)劃財(cái)務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)合規(guī)等部門(mén)，需要行里多個(gè)業(yè)務(wù)條線協(xié)同配合，大家都在加班加點(diǎn)干活?！?/p>

　　此次利率調(diào)整范圍包括首套、二套及以上存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款，范圍較廣，遇到的情況也較為復(fù)雜。對(duì)此，上述負(fù)責(zé)人表示：“我們已做好充分研究，再加上有去年批量調(diào)整的經(jīng)驗(yàn)，會(huì)確保此次存量房貸利率調(diào)整工作如期完成?！?/p>

　　除房貸利率批量調(diào)整外，11月1日起借款人可與商業(yè)銀行自主協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度和重定價(jià)周期。有銀行向記者透露，在進(jìn)行此次存量房貸利率下調(diào)的系統(tǒng)改造時(shí)，會(huì)將此項(xiàng)政策考慮在內(nèi)，提前搭建好系統(tǒng)架構(gòu)。

　　此外，銀行基層貸款經(jīng)理近期也明顯加快工作節(jié)奏。“我們主要是做好政策解釋和客戶溝通工作。”小安告訴記者，“由于不同客戶房貸利率的加點(diǎn)基數(shù)、首二套房情況、調(diào)整后利率都不盡相同，有的人利率下調(diào)幅度大，有的人利率下調(diào)幅度小，這也是最讓客戶困惑的地方。尤其是北京地區(qū)，還涉及二套房貸款利率下限問(wèn)題，情況較為復(fù)雜，很多客戶搞不清楚調(diào)整規(guī)則?！?/p>

　　記者咨詢多家銀行了解到，借款人的房貸利率由LPR和加點(diǎn)兩部分組成，此次批量調(diào)整僅涉及加點(diǎn)部分，錨定的LPR僅在每年貸款重定價(jià)日調(diào)整（多數(shù)為1月1日或貸款發(fā)放日），不同借款人目前房貸利率錨定的LPR有4.2%、3.95%、3.85%三種情況。此次批量調(diào)整后，除北京、上海、深圳二套房外，其他地區(qū)房貸利率有3.9%、3.65%、3.55%三種情況，到了貸款重定價(jià)日根據(jù)屆時(shí)的LPR進(jìn)行重定價(jià)后，房貸利率將調(diào)整至同一水平。

　　北京、上海、深圳二套房貸款利率較為特殊，此次只能調(diào)整至當(dāng)前政策利率下限。小安表示，目前北京五環(huán)內(nèi)二套房貸款利率下限為L(zhǎng)PR-5個(gè)基點(diǎn)，五環(huán)外為L(zhǎng)PR-25個(gè)基點(diǎn)；上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)二套房貸款利率下限為L(zhǎng)PR-25個(gè)基點(diǎn)，其他區(qū)為L(zhǎng)PR-5個(gè)基點(diǎn)；深圳二套房貸款利率下限為L(zhǎng)PR-5個(gè)基點(diǎn)。

　　可查詢擬下調(diào)利率

　　對(duì)于此次存量房貸利率調(diào)整，各家銀行響應(yīng)十分迅速。從時(shí)間線來(lái)看，9月29日，人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。同日，人民銀行指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布自律倡議，各家商業(yè)銀行也發(fā)布了公告。10月12日，主要商業(yè)銀行發(fā)布了操作細(xì)則。大部分存量房貸利率料在10月25日完成調(diào)整，總體會(huì)在10月31日前完成。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示：“整體來(lái)看，此次央行落地下調(diào)存量房貸利率政策，以及市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求各家商業(yè)銀行執(zhí)行的節(jié)奏均較快。加快調(diào)整存量房貸利率，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期將產(chǎn)生積極影響?！?/p>

　　多家銀行已在手機(jī)App更新相關(guān)功能，上線存量房貸業(yè)務(wù)專屬模塊，部分銀行已可查詢擬調(diào)整后的利率信息。同時(shí)，多家銀行向借款人發(fā)送了短信通知。

　　由于不同借款人的房貸基礎(chǔ)利率不同，此次房貸利率下調(diào)幅度有所差異。對(duì)于首套房貸款利率而言，由于去年經(jīng)歷過(guò)一次利率下調(diào)，此次調(diào)整幅度整體偏小。

　　陜西咸陽(yáng)的郭女士說(shuō)：“目前我的房貸利率是4.2%。工行App顯示，預(yù)計(jì)調(diào)整后利率是3.9%，由于我的貸款重定價(jià)日是每年11月1日，工作人員告訴我屆時(shí)會(huì)調(diào)整到3.55%?！?/p>

　　與首套房貸款利率相比，二套房貸款利率下調(diào)幅度普遍較大。因未參與去年存量房貸利率批量下調(diào)，部分二套房貸款利率加點(diǎn)仍在100個(gè)基點(diǎn)以上，此次利率下調(diào)幅度相當(dāng)明顯。

　　四川成都的楊先生向記者表示：“2021年我買了二套房，這幾年隨著LPR的調(diào)整，房貸利率從超6%逐步降到5.5%，前幾天收到銀行發(fā)送的短信通知，這次還能再降185個(gè)基點(diǎn)，月供將從10092元降至8200多元，每月還款負(fù)擔(dān)減輕了不少。”

　　近年來(lái)，隨著LPR不斷下調(diào)、各項(xiàng)房貸利好政策陸續(xù)出臺(tái)，借款人房貸利息負(fù)擔(dān)有所減輕，一些借款人因此打消了提前還貸的念頭。

　　廣西柳州的范女士告訴記者：“購(gòu)買二套房時(shí)由于各項(xiàng)政策限制，房貸利率加點(diǎn)幅度為149個(gè)基點(diǎn)，此次可直接下降179個(gè)基點(diǎn)，每月還款壓力小了不少，暫時(shí)不考慮提前還貸了?！?/p>

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示：“這是自去年批量下調(diào)存量首套房貸利率后，全國(guó)第二次集中調(diào)降存量房貸利率，總體上貸款購(gòu)房者都可以實(shí)現(xiàn)一定程度減負(fù)。此次下調(diào)存量房貸利率有助于穩(wěn)住存量房貸規(guī)模、增加新購(gòu)房按揭貸款需求。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，有助于防范風(fēng)險(xiǎn)、拓展業(yè)務(wù)，促進(jìn)房貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展?！?/p>

　　有望建立長(zhǎng)效機(jī)制

　　展望未來(lái)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我國(guó)將建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　近年來(lái)，隨著利率市場(chǎng)化改革不斷深化、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，現(xiàn)行房貸利率定價(jià)機(jī)制暴露出一些不足。人民銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人此前表示，在當(dāng)前房貸利率定價(jià)機(jī)制下，根據(jù)合同約定，房貸在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)固定不變。房貸合同期限普遍較長(zhǎng)，固定的加點(diǎn)幅度無(wú)法反映借款人信用、市場(chǎng)供需等因素變化，一旦市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，容易造成新老房貸利差擴(kuò)大。隨著利率市場(chǎng)化改革不斷深化，需要優(yōu)化制度設(shè)計(jì)，促進(jìn)商業(yè)銀行和借款人以適當(dāng)方式變更合同。

　　此前，人民銀行在《關(guān)于完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制的公告》中明確，允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。自2024年11月1日起，浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款與全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點(diǎn)幅度應(yīng)體現(xiàn)市場(chǎng)供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素變化，加點(diǎn)幅度不得低于置換貸款時(shí)所在城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）。

　　對(duì)于此變化，人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，借貸雙方可通過(guò)協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度，以更準(zhǔn)確體現(xiàn)市場(chǎng)供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素變化。

　　“后續(xù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時(shí)調(diào)整加點(diǎn)幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進(jìn)行批量調(diào)整，能夠漸進(jìn)有序緩釋矛盾，并維護(hù)合同嚴(yán)肅性。”人民銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋道。

　　人民銀行在上述公告中還規(guī)定，自2024年11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月LPR。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，此項(xiàng)政策取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可調(diào)整重定價(jià)周期，使存量房貸利率及時(shí)反映定價(jià)基準(zhǔn)（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導(dǎo)。

　　東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，縮短存量房貸利率調(diào)整周期，意味著存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率之間的聯(lián)動(dòng)性會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，消除了借款人因新、老房貸利差而選擇提前償還房貸的必要性，能夠緩解潛在提前還貸潮，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快止跌回穩(wěn)，避免影響居民消費(fèi)。