中山證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 李湛

　　今年政府工作報(bào)告再次提及房地產(chǎn)稅。筆者認(rèn)為，推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革勢(shì)在必行，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)實(shí)行兩年有余，目前房地產(chǎn)調(diào)控正處于向綜合施策轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵期，租售并舉、城鎮(zhèn)住房保障系統(tǒng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系和房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制尚在研究中。筆者預(yù)計(jì)2021年至2023年期間將完成房地產(chǎn)稅立法，具體的立法完成和征稅實(shí)施時(shí)點(diǎn)，將綜合考慮地方財(cái)政壓力和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)等因素。

　　征收房地產(chǎn)稅需三個(gè)前提條件

　　從房地產(chǎn)稅相關(guān)工作進(jìn)程上看，預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)稅立法草案會(huì)有雛形。由于房地產(chǎn)稅的復(fù)雜性，導(dǎo)致其立法工作難度較大。筆者認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅可能需要三個(gè)前提條件：一是全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記（2018年全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)）；二是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持基本穩(wěn)定；三是地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性顯著下降。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)稅于今年立法完成的可能性較小。

　　今年政府工作報(bào)告再次提及房地產(chǎn)稅，一方面可能是考慮到一些地方政府土地財(cái)政難以為繼，需要及時(shí)尋找可替代的稅種逐步填補(bǔ)這一缺口；另一方面，通過對(duì)持有環(huán)節(jié)的征稅，提高囤房投機(jī)的成本，打擊炒房行為，防止房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)部門，這也將有利于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　房地產(chǎn)稅是財(cái)稅體制改革的一部分，也是構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。房地產(chǎn)稅是一個(gè)多稅種的集合概念，不僅包括房產(chǎn)稅，在我國(guó)房地產(chǎn)稅還包括房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等，這些稅收項(xiàng)目在取得土地使用權(quán)、開發(fā)環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)等方面分別征收。房地產(chǎn)稅改革涉及到房企、購(gòu)房者和地方政府等多方面，因此，建立科學(xué)的財(cái)稅體系，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　交易環(huán)節(jié)有望減稅

　　就未來如何征收房地產(chǎn)稅的問題，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人曾表示，我國(guó)房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)上會(huì)參考國(guó)際上共性的制度性安排。房地產(chǎn)稅作為一個(gè)世界通行的稅種，有一些共性的制度安排：一是按照評(píng)估值來征稅；二是都有一些稅收優(yōu)惠，比如做出一定的扣除標(biāo)準(zhǔn)，或者是對(duì)一些困難的家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定的稅收減免等；三是屬于地方稅，收入歸屬于地方政府；四是需要建立完備的稅收征管模式。此外，還會(huì)從我國(guó)的國(guó)情出發(fā)來合理設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅制度。

　　對(duì)于購(gòu)房者而言，房地產(chǎn)稅有望保護(hù)剛需群體，打壓炒房行為和投資行為。筆者認(rèn)為，未來房產(chǎn)稅征收可能采用分段累進(jìn)制，會(huì)有一定免稅額度。以家庭或機(jī)構(gòu)為單位，對(duì)計(jì)稅家庭于全國(guó)范圍內(nèi)所有擁有的產(chǎn)權(quán)房以套數(shù)和面積相結(jié)合的基礎(chǔ)征收房產(chǎn)稅，并按照家庭人數(shù)給予一定的免稅面積。稅基可能是房產(chǎn)購(gòu)置原值或評(píng)估值，稅率方面可能采用分段累進(jìn)稅率，以套數(shù)和面積相結(jié)合的標(biāo)準(zhǔn)分檔征收，對(duì)炒房起到一定抑制作用，使房子回歸居住屬性。此外，交易環(huán)節(jié)未來有望減稅，持有環(huán)節(jié)稅率大概率會(huì)增稅。

　　從重慶和上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)以及國(guó)際房產(chǎn)稅的制度安排看，房產(chǎn)稅都會(huì)有一些稅收優(yōu)惠和一定的扣除標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)困難家庭、低收入家庭、困難群體給予一定的稅收減免。美國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策主要分為三類，一是實(shí)行直接的免稅或減稅政策，二是對(duì)弱勢(shì)群體進(jìn)行延期納稅，三是當(dāng)納稅人的財(cái)產(chǎn)稅與個(gè)人收入的比率達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以進(jìn)行稅收的減免。除了保護(hù)剛需，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅制度也會(huì)從我國(guó)國(guó)情出發(fā)，合并整合相關(guān)的一些稅種，合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

　　近期北京、上海、廣州、深圳等地的個(gè)人出售住房的增值稅附加稅率出現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)。北京個(gè)人出售住房增值稅附加包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，這三個(gè)稅率此前分別是7%、3%、2%，根據(jù)相關(guān)文件，目前增值稅附加稅率減半。上海市個(gè)人房產(chǎn)交易增值稅及附加稅已下調(diào)為5.3%。這意味著個(gè)人房產(chǎn)交易成本有所下降，釋放交易環(huán)節(jié)的減稅信號(hào)，有望提升市場(chǎng)的流動(dòng)性，促進(jìn)房產(chǎn)資源合理流動(dòng)。

　　積極看待房地產(chǎn)稅

　　對(duì)于房企而言，房地產(chǎn)稅政策將對(duì)房企短期銷售產(chǎn)生抑制影響，一方面房地產(chǎn)稅會(huì)倒逼房屋所有者出租或出售房產(chǎn)，增加市場(chǎng)供給；另一方面房地產(chǎn)稅會(huì)抑制投資性購(gòu)房需求。隨著市場(chǎng)需求預(yù)期下滑，房企拿地也會(huì)相應(yīng)地趨于謹(jǐn)慎理性，預(yù)計(jì)今年房企拿地節(jié)奏會(huì)放緩，土地市場(chǎng)活躍度較2016年、2017年會(huì)有所下降，土地溢價(jià)率逐漸回歸合理區(qū)間。

　　在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境尚未回暖的情況下，由于一些房企杠桿率較高，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈壓力會(huì)比較大，預(yù)計(jì)部分房企會(huì)加快推盤和謹(jǐn)慎拿地，以回籠資金、降低杠桿。從房地產(chǎn)企業(yè)信用債到期情況看，2019年-2021年是房企還債高峰期，粗略統(tǒng)計(jì)2019年房企信用債到期超5000億元，2021年超7000億元，這對(duì)房企的現(xiàn)金流形成壓力。因此，需要密切關(guān)注房企跨業(yè)投資轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)和集中布局三四線城市的房企業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售整體增速為下滑趨勢(shì)，不同等級(jí)城市將分化，一二線城市成交量小幅復(fù)蘇，三四線城市可能逐漸進(jìn)入市場(chǎng)拐點(diǎn)，對(duì)房企的營(yíng)收、現(xiàn)金流、利潤(rùn)率等形成考驗(yàn)，穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)且現(xiàn)金流充裕的企業(yè)將持續(xù)發(fā)力，部分激進(jìn)企業(yè)和資金回籠差的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)有所暴露。

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交量有望回升，成交價(jià)格向合理方向趨近。因持有成本增加，隨著政策進(jìn)程的逐漸明晰，前期持有過多房產(chǎn)的投資者可能會(huì)選擇拋售以規(guī)避繳稅，預(yù)計(jì)短期內(nèi)的二手房供給會(huì)加大，疊加剛性需求被近期房貸利率和相關(guān)稅費(fèi)率的下調(diào)所激活，預(yù)計(jì)市場(chǎng)的成交量有望回升。房產(chǎn)成交量提升，有望促進(jìn)房產(chǎn)資源的合理流動(dòng)，由投資者向剛需方流動(dòng)，這有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展和穩(wěn)定。

　　價(jià)格方面，因市場(chǎng)供給的增加，“以價(jià)換流動(dòng)性”的現(xiàn)象會(huì)比較普遍，部分房企會(huì)采取降價(jià)拉動(dòng)銷售的策略，這也會(huì)倒逼二手房持有者降低價(jià)格預(yù)期，預(yù)計(jì)部分城市商品房?jī)r(jià)格將緩慢回落，使房?jī)r(jià)收入比朝著國(guó)際合理區(qū)間收斂。分城市看，部分三四線城市房?jī)r(jià)缺乏人口、經(jīng)濟(jì)等基本面支撐，房?jī)r(jià)存在回調(diào)空間。一二線城市因近兩年的調(diào)控政策，部分自住需求被抑制，隨著調(diào)控政策微調(diào)和各地人才引進(jìn)政策效果逐漸顯現(xiàn)，短期內(nèi)一二線城市房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)。

　　房地產(chǎn)稅開征是大勢(shì)所趨，未來房子的居住屬性將增強(qiáng)，投資屬性可能會(huì)有所弱化。因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)積極看待房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅有調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平的作用。同時(shí)，還能籌集財(cái)政收入，提供公共服務(wù)，也是樓市調(diào)控重要的長(zhǎng)效機(jī)制之一，利于我國(guó)樓市長(zhǎng)期健康平穩(wěn)發(fā)展。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅的作用不容小